splash image

Tábor se výprodejem bytů připravil nejméně o 400 milonů

Ing. Pavel Moravec | | úřad,hospodaření

Kdyby měl Tábor dobře fungující kontrolní mechanismy založené na analýze širších dat, období, kdy se zbavoval svého bytového fondu za takřka výprodejové ceny, nemuselo trvat roky. Rozdíl nákladů a přínosů - tedy efektivita - je obrovský. V případě analýzy prodeje bytového fondu dosahuje 400 milionů korun. Představme si, kolik to bude, když se analyzují další data, např. z pronájmů.

Ilustrace, které popisují něco, co je nám blízké a čemu dobře rozumíme, zároveň je to pro nás významné např. svým společenským či finančním dopadem, bývají nejlepší. Vybral jsem si tedy pro ukázku aplikace analýzy dat případ prodeje více než 1400 obecních bytů v Táboře v období od ledna 2010 do června 2016.

Město prodávalo byty dvěma způsoby. Stávajícím nájemníkům s využitím znaleckých posudků. Dle Zásad pro prodej domů a bytů nájemcům v Táboře získávali stávající nájemníci své byty se slevou 0-8 % z tržní ceny dle posudku. Volné byty pak město prodávalo zájemcům z řad veřejnosti, kteří dali nejlepší (nikoliv nejvyšší) nabídku na volný byt ve výběrovém řízení „obálkovou metodou“ a koupi následně realizovali.

Kupující se vždy smluvně zavazovali k určitým několikaletým omezením v nakládání a obývání získané nemovitosti, které měly zabraňovat spekulacím při prodeji obecních bytů. Lze ale konstatovat, že podmínky v obou případech byly obdobné. Noví majitelé bytů byly i jejich obyvateli a volné byty byly prodávány ve veřejné soutěži, tedy za tržní cenu.

V takto nastaveném systému se samy nabízí dvě základní otázky: 1) Byly byty nájemníkům prodávány za minimálně 92 % tržní ceny (max. 8 % sleva)? 2) Byl výnos z prodeje městských bytů za daných podmínek odpovídající tržním cenám?

Pro jejich zodpovězení potřebujeme vhodná data – např. adresy prodávaných bytů, výměry, data realizace prodejů, atd. Prostě vhodně strukturované informace z prodejních smluv jednotlivých bytů.

Strukturu jsme přesně specifikovali a data za období od ledna 2010 do června 2016 se nám podařilo získat díky žádosti na Odbor správy majetku města Tábora o poskytnutí informací.

Vyřízením této žádosti úředníci města Tábora strávili cca 110 hodin práce. My jsme pak následným pečlivým zpracováním dat z mnoha úhlů pohledu, které nám zabralo cca 20 hodin práce, získali velmi zajímavé informace. A část z nich využijeme dále pro odpovědi na položené otázky.

Na první otázku nám odpovídá tabulka, která porovnává jednotkové ceny bytů (Kč za m2) v jednotlivých lokalitách Tábora. V posledním sloupečku ukazuje to nejdůležitější - poměr prodejní ceny m2 bytů koupených nájemníky oproti bytům koupeným veřejností. Je vidět, že hodnoty mezi 34 až 52 % zdaleka nedosahují předpokládaného limitu 92 %. Tedy se prodávalo za ceny výrazně netržní.

Tabulka v úvodu také částečně odpovídá na otázku druhou – výnosy prodejů neodpovídaly tržním cenám, byly výrazně nižší.

A zajímá Vás jaký byl rozdíl ve výnosech? To nám názorně ukazuje graf, kde červené sloupce jsou skutečné výnosy z prodejů bytů a zelené sloupce ukazují výnosy potenciální dle tržních cen. Výnosy potenciální byly spočítány tak, že pro každou lokalitu a rok byla upravena prodejní cena u bytů prodávaných nájemníkům na hodnoty 92 % průměrné ceny dosažené v dané lokalitě a daném roce ve výběrových řízeních. Modrou barvou jsou pak znázorněny rozdíly mezi skutečnými a potenciálními výnosy, tedy to, o kolik více bylo možné z prodejů v daném období získat.

Graf vývoje prodejových cen.

Věřím, že výše popsaný případ srozumitelně ukazuje metody i široké možnosti využití dat organizací k jejich efektivnějšímu fungování. V popsaném případě by se vynaložením cca 130 hodin práce úředníků a datového analytika, tedy s nákladem cca 40 000 Kč, dalo v letech 2010-2016 zajistit městu Tábor dodatečné výnosy cca 400 milionů Kč.

A proč se za více než 10 let prodejů obecních bytů, kdy se na radnici města vystřídalo několik různých vedení, takové opatření ještě neudělalo? Odpověď nechávám na Vás. Osobně si ale myslím, že podobných případů žádajících si co nejrychlejší nápravu kompetentnějšími lidmi bychom našli mnohem více. Tak pustíte nás na ně? :)

úřad,hospodaření

Programové prohlášení "koalice odvahy"

Tábor 2020, Piráti, Jinak! a ČSSD - koaliční partneři se za účelem řádné a odpovědné správy města Tábora a jeho rozvoje se pro období 2018 - 2022 shodli na následujících programových prioritách v jednotlivých oblastech jeho života.

Přečíst celý článek →